In den meisten Bundesländern haben sich in den letzten Jahren einige Veränderungen am Immobilien-Markt abgespielt. Wohnraum in zentraler Lage wird knapper und teurer. Wohnungen und Häuser sind immer schwerer erschwinglich. Von dieser Entwicklung blieben die Städte in Mecklenburg-Vorpommern nicht verschont. Ebenso wenig Rostock, die größte Stadt im Bundesland. Das Problem dabei ist, dass sich viele Bewohner von Rostock den Traum von einem schönen Zuhause verwirklichen möchten. Ideal dafür wäre ein Neubau, welcher nach ihren Vorstellungen errichtet wird. Doch wie realistisch sind dafür die Chancen? Geht das so einfach? Welche Herausforderungen sind mit einem Neubau verbunden? Wir zeigen wichtige Einflussfaktoren.
Der Markt für Immobilien in Rostock
Wer möchte das nicht, in einem top modernen Gebäude wohnen, welches schön aussieht und technisch auf dem neuesten Stand ist. Eine solche Wohnung oder gar ein Haus wäre der Jackpot schlechthin. Allerdings kommt dabei ein Problem auf. Die Preise sind in den letzten Jahren immens gestiegen. Alles wurde teurer. Grundstücke, Wohnungen und Häuser. Für Familien immer schwieriger zu bezahlen.
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Welches Ausmaß die Sache angenommen hat, das zeigt eine Statistik der Agentur „Von Poll Immobilien“. Im Jahr 2020 wurden die Kaufpreisfaktoren deutscher C-Städte erhoben. Dabei wird der Kaufpreis durch die jährlich erzielbare Miete geteilt. Das Ergebnis zeigt an, wie viele Jahre nötig werden, um den Kauf durch die Mieteinnahmen zu bezahlen – ohne Berücksichtigung von Zinsen. Auf Platz 1 der Negativ-Liste steht Rostock. Rostock hat einen Faktor von 40. Im Vergleich dazu Wuppertal nur 20,5 oder Magdeburg 21. Somit ist Rostock für Investoren die unattraktivste Stadt in ihrer Größenordnung. Wer eine Wohnung als Geldanlage erwerben möchte und nicht selbst darin wohnen will, der sollte um Rostock einen Bogen machen. Allerdings muss man dazu sagen, dass eine solche Gleichung den erzielbaren Verkaufspreis nicht berücksichtigt. Wenn die Preise in Rostock stärker steigen als in anderen Städten, dann ist ein Investment natürlich schon auch attraktiv, weil beim Verkauf der wahre Reibach gemacht wird.
Fazit: Die Rostocker Innenstadt wird immer teurer, ebenso die zentralen Viertel. Eine Neubau-Wohnung oder ein neu gebautes Haus zu bezahlen wird zum finanziellen Kraftakt. Wer jedoch genug Kapital mitbringt, der hat zumindest schon einmal gute Karten.
Die Entwicklung der Baukosten
Es waren nicht alleine die Preise für Neubau Wohnungen oder Wohnhäuser, welche die Preise in Rostock getrieben haben. Sie sind in der Regel spekulativer Natur und könnten auch wieder nach unten gehen. Nein, es findet sich auch eine Komponente, an der es leider kein Vorbeikommen gab: Baukosten. Aufgrund der weltweiten Schwierigkeiten in den Lieferketten, kletterten und klettern die Preise rasant. Vor allem seit Corona und dem Krieg in der Ukraine. Bei einer nahezu galoppierenden Inflation wird eine Wohnung im Neubau massiv teurer. Das ist der wohl wichtigste Unterschied zwischen Neubau und Bestand. Aktuell wäre es attraktiver ein altes Bauwerk zu renovieren, anstatt ein komplett neues zu errichten.
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Neben dem Material sind auch die Kosten für die Arbeiten nach oben geklettert. Bauen an sich ist ein teurer Spaß. Und wenn dann Probleme auftreten und zum Beispiel eine Pfahlgründung erforderlich wird, dann wirkt sich das alles nochmals bei den Preisen aus. Löhne sind gestiegen, aufgrund des Fachkräftemangels. Preise für Maschinen und Werkzeuge sind ebenfalls höher als früher. All das zusammen spiegelt sich in den Kosten.
Fazit: Neubauprojekte zu finanzieren wird ein immer kostspieligeres Unterfangen. Wer Geld genug mitbringt, der kann sich eine Wohnung im Neubau sicher leisten. Immer wieder gibt es größere Projekte von Baufirmen im Stadtgebiet. Wem das jedoch zu viel wird, der sollte sich auf dem Markt für Wohnungen aus dem Bestand umsehen.
Bauvorschriften und behördliche Probleme
Rostock ist früher ein Mitglied der Hanse gewesen. Damit ist relativ klar, welche historische Bedeutung die größte Metropole von Mecklenburg-Vorpommern einnimmt. Angesichts dieser Umstände dürfte klar sein, dass man bei Bauvorhaben nicht einfach so loslegen kann. Zahlreiche Objekte im Stadtgebiet sind geschützt. Sie dürfen nicht abgerissen werden. Eine Wohnung in einem neuen Gebäude in bester zentraler Lage wird sehr unwahrscheinlich, weil passende Gelegenheiten für Neuprojekte fehlen. Und wenn sie zentral liegen, dann müssen sie ins Stadtbild passen. Ganz frei ist man nicht bei der Gestaltung.
Projekte werden vor allem dort leichter genehmigt, wo man sich etwas außerhalb befindet. In der Südstadt, in Evershagen, Schmarl oder Brinckmansdorf wird es vermutlich einfacher sein.
Konsequenzen der Marktlage
Wenn alles teurer wird in der Großstadt, dann weichen die Menschen irgendwann dahin aus, wo sie billiger leben. In Rostock ist das teilweise schon passiert. Aufgrund der Preisentwicklungen der letzten Jahre, hat man eine Netto-Abwanderung erlebt – so die aktuellsten Zahlen des statistischen Bundesamtes. Eingesetzt hat es schon 2019. Allein im Jahr 2021 sind unterm Strich 1.000 Bürger abgewandert. Hinzu kommt der Effekt des natürlichen Bevölkerungsrückgans. Ihn gibt es immer dann, wenn mehr Menschen sterben als geboren werden.
Gleiches erleben auch andere Ortschaften in Mecklenburg-Vorpommern. Aber in der Hansestadt ist es am schlimmsten. Wenn sich Familien das Wohnen nicht mehr leisten können, dann weichen sie eben aus. Ländliche Regionen und kleine Gemeinden im Umland sind die Profiteure. Eindeutig zu erkennen daran, dass die Zahl der Pendler von außen immer höher geworden ist.
Trotz dieses Rückgangs gibt es noch keine nennenswerte Entspannung bei den Preisen und Mieten. Von 2020 nach 2021 sind die Kaufpreise noch immer im Schnitt um 3% nach oben gegangen. Mieten werden auch nicht günstiger.
Welche Chancen bieten sich für Neubau-Projekte
Nachdem sich die Lage am Markt immer weiter angespannt hatte, musste man reagieren. Die Stadtverwaltung hat sich in den letzten Jahren sehr darum bemüht Bauland freizumachen. Zahlreiche Bauträger haben Neubauten in Auftrag gegeben. Verteilt auf das ganze Stadtgebiet tummeln sich Baustellen, deren Fertigstellung die Menschen heiß ersehnen. Problem an der Sache ist nur, dass diese Objekte im Hochpreissegment liegen. Dennoch geht man davon aus, dass sie von Rostockern bezogen werden, die dafür wiederum ihre alten, günstigeren Wohnungen frei machen. So würden auch wieder preiswertere Objekte frei.
Fazit
Kaum eine Stadt ist für den Neubau von Wohnungen für Investoren so unrentabel wie Rostock. Hohen Kaufpreisen stehen relativ niedrige Mieten gegenüber. Heißt nicht, dass die Miete niedrig wäre. Die Preise sind einfach viel zu stark gestiegen, so dass die Relation in keinem sinnvollen Verhältnis mehr liegt.
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Die Hoffnung auf eine Neubauwohnung mit moderner Ausstattung ist ein Traum, der grundsätzlich möglich ist. Gebaut wird auf jeden Fall fleißig. Nur sind die Preise einfach schwer erschwinglich. Das liegt nur zum Teil daran, dass die Nachfrage so drastisch gestiegen ist. Ein wichtiger Grund ist nämlich das Baumaterial. Dieses kostet immer gleich, egal ob man in der Provinz ein Gebäude auf die Beine stellt, oder mitten in der Innenstadt. Wer genug Geld hat, dem stehen die Optionen offen. Für Normalverdiener dagegen sieht die Sache aktuell etwas düster aus.
Wer den Traum vom modernen Eigenheim zu verwirklichen sucht, der sollte sich vielleicht einen Ort in der Nähe suchen. In den Außenbezirken und den naheliegenden Vorstädten haben sich die Kosten noch moderater entwickelt. In einer Zeit, in der Homeoffice immer mehr zur Regel wird, ist das eine sinnvolle Alternative, um den Preissteigerungen zu entkommen.
