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Die Immobilienpreise sind in den letzten zehn Jahren sprunghaft angestiegen, in Großstädten und ihrem Speckgürtel regelrecht explodiert. Selbst für ältere Häuser in Randlagen wurden Spitzenpreise verlangt und bezahlt. Für einen Hauskauf muss man deutlich tiefer in die Tasche greifen als vor wenigen Jahren. Das führt dazu, dass immer mehr Käufer auf dem Immobilienmarkt überhöhte Preise bezahlen, die deutlich über dem Wert der Immobilie liegt.
Niedrige Zinsen ermöglichen Kreditnehmern eine günstige Finanzierung, wodurch sich viel mehr Menschen ein Haus oder eine Wohnung kaufen konnten. Die Nachfrage nach Wohnungen überstieg das Angebot sowohl für den Kauf, als auch die Vermietung. Man spricht dabei auch von der Immobilienblase. Was passiert bei einer Immobilienblase und worum geht es genau, haben wir in diesem Artikel zusammengefasst.

Was ist eine Immobilienblase?

Die Immobilienblase wird auch Spekulationsblase genannt, weil sie auf steigende Preise und niedrige Zinsen basiert. Interessenten kaufen Gebäude in der Hoffnung, diese in einigen Jahren wesentlich teurer verkaufen zu können. Es dreht sich dabei um das Phänomen, dass die Preise für Häuser oder Wohnungen innerhalb einer kurzen Zeit unverhältnismäßig ansteigen lässt. Von unverhältnismäßig spricht man, wenn der Hauskauf im Verhältnis zur Inflationsrate, zur Lage und zum Einkommen überproportional steigt. Auf dem Immobilienmarkt erzielen Makler selbst mit älteren Häusern und Wohnungen in Randlage Kaufpreise, die den Wert von Immobilie und Grundstück deutlich übersteigen.
Während früher die Kaufpreise vor allem in den Großstädten und Metropolen wie München, Hamburg, Frankfurt und Berlin hoch waren, breiteten sich die hohen Preise selbst in ländlichen Regionen deutlich aus. Spekulationsblase wird die Immobilienblase auch deshalb genannt, weil Menschen Immobilien oder Bauland kaufen, in der Hoffnung, diese später zu einem deutlich teuren Preis weiterverkaufen zu können. Auch Unternehmen nutzen diese Situation aus, indem sie viele Bürogebäude, Gewerbeflächen oder teure Geschäftshäuser kaufen. Sie spekulieren also mit dem Preis. Immobilienblasen erreichen in der Regel irgendwann ihren Höchststand, ehe die Preise für ein Eigenheim wieder fallen.
Immobilienblasen sind entweder kreditinduziert durch Darlehnen und Zinserhöhungen oder aber fiskalinduziert, die durch staatliche Förderungen ausgelöst werden. Ein Beispiel für eine fiskalinduzierte Immobilienblase war die Förderung in Ostdeutschland um die Jahrtausendwende für den Bau von Büroflächen und Mehrfamilienhäusern. In Ostdeutschland wollte die Regierung damals bewusst Wohnraum schaffen.

Warum ist die Immobilienblase so groß?

Ein Eigenheim ist nach wie vor der große Traum vieler Menschen. Bei einer Vermietung befürchten viele, Opfer von Eigenbedarfskündigungen und steigenden Preisen zu werden. In den vergangenen zehn bis 15 Jahren mussten Kreditnehmer weniger Zinsen für ihren Kredit aufbringen als die Generation vor ihnen. Das führte auch dazu, dass sich auch Menschen mit niedrigem Einkommen unter Umständen ein Haus leisten konnten. Die Banken vergaben Kredite im vergangenen Jahrzehnt leichter, weil die Zinsen niedrig waren. Zugleich wurden auch Konsumkredite zur Finanzierung von Urlauben, Möbeln oder Fernsehen günstiger angeboten. Das führte nicht nur bei Immobilien zu einer Blase, sondern auch in den Haushalten.

Auch Menschen mit niedriger Bonität bekamen das Gefühl vermittelt, sich plötzlich alles leisten zu können. Ursächlich war die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB), die nach der Wirtschaftskrise 2008 und 2009 den Euro wieder stabilisieren wollte. In Folge der Corona-Pandemie und des Angriffskrieges von Russland gegen die Ukraine geriet die Weltwirtschaft weltweit ins Wanken. Durch Rohstoffknappheit und Lieferengpässe steigen die Preise und damit auch die Inflation. Das allgemeine Preisniveau ist so stark gestiegen, dass die Europäische Zentralbank erneut in den Mark
t eingreift. Ziel ist es, die Finanzmärkte und damit die Inflation zu stabilisieren.

Was hat Corona mit der Immobilienblase zu tun?

Corona hat die Immobiliennachfrage befeuert. In den Lockdowns haben viele Familien sich zwangsläufig ins häusliche Umfeld zurückgezogen. Wer in kleinen Mietwohnungen wohnte, entwickelte den Wunsch nach einem Garten für die Kinder, einem extra Raum für das Homeoffice oder Homeschooling. Die Flucht aufs Land wurde angetreten. Viele Familien zogen in günstigere Immobilien in Kleinstädte und Dörfer und nahmen längere Arbeitswege in Kauf.
Allerdings sind die Preise rund um Großstädte schon längst nicht mehr so günstig, wie noch vor dreißig Jahren. Rund um Stuttgartt, München, Berlin, Hamburg oder Frankfurt sind die Preise für Häuser und Wohnungen deutlich gestiegen. In der Folge überstieg auch auf dem Land die Nachfrage das Angebot und die Preise kletterten in die Höhe.

Wie sind die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt aktuell?

Mit der Anhebung der Leitzinsen versucht die EZB seit Juli erneut, die Inflation zu bekämpfen. Für Kreditnehmer bedeutet diese, dass die Zinsen für Baukredite bereits wieder gestiegen sind. Für die Zukunft dürften die Zinsen noch weiter steigen. Wer einen Immobilienmakler Wiesloch beauftragt, um eine Immobilie zu kaufen, muss einkalkulieren, dass nicht nur die Immobilie teuer ist, sondern auch deren Finanzierung. Zugleich steigen die Preise für den Bau von Immobilien, bedingt auch durch Lieferengpässe. Die allgemeinen Lebenshaltungskosten sind parallel dazu ebenfalls deutlich gestiegen.
Was passiert bei einer Immobilienblase, wenn die Finanzierung zu teuer wird? Es könnte dazu kommen, dass Hausbesitzer ihren Kredit für ihr Eigenheim nicht mehr bedienen kommen. Das könnte bald zu ersten Zwangsversteigerungen führen. Dann platzt die Immobilienblase, weil dies im gesamten Land vielfach passiert. Das heißt egal ob in Rostock, am Bodensee, in Hamburg oder in Bielefeld würden plötzlich viele Immobilien leer stehen und einen neuen Käufer suchen.

Was passiert, wenn die Immobilienblase platzt?

Damit eine Immobilienblase platzt, müssen mehrere Ereignisse gleichzeitig oder nacheinander eintreten. Dazu gehören ein steigendes Preisniveau bei gleichzeitig steigenden Zinsen für Immobilienkredite sowie allgemein höheren Lebenshaltungskosten. Was passiert bei einer Immobilienblase, ist einfach zu erklären. Käufer sind nicht mehr bereit dazu, überhöhte Preise für ein neues Eigenheim zu bezahlen. Auf der anderen Seite stehen Kaufinteressenten, die auf fallende Preise hoffen und Immobilienbesitzer, die jetzt noch schnell einen guten Preis auf dem Immobilienmarkt erzielen wollen.

Sie alle spekulieren auf etwas. Zugleich wird die Bautätigkeit durch staatliche Förderungen stark angekurbelt. Dafür stehen aber nicht genügend Materialien und Ressourcen zur Verfügung, das heißt, auch hier steigen die Preise. Plötzlich steht zu viel Wohnraum zur Verfügung, es gibt keinen Nachfrageüberhang mehr. Bei gleichzeitig steigenden Lebenshaltungskosten könnten Kreditnehmer in finanzielle Schwierigkeiten geraden. Das heißt, die Zahl der Zwangsversteigerungen könnte steigen. Immer mehr Immobilien könnten leer stehen. Diese Entwicklung könnte auch das Finanzsystem belasten, weil die Kredite nicht mehr bedient werden und in der Folge auch den Banken dieses Geld fehlt. Die Entwicklung hätte auch für Menschen fatale Folgen, die bereits ein Haus gekauft haben, es aber noch nicht abbezahlt haben.

Fazit

Wann die Blase genau platzen wird, lässt sich nicht voraussagen. Sie hängt entscheidend von der europäischen Zinspolitik ab. Wenn die Immobilienblase platzt, wird maßgeblich vom Zusammenspiel zwischen Mietpreisentwicklung, Zinsentwicklung und allgemeiner Preisentwicklung für Immobilien bestimmt. Vor allem in den Großstädten besteht zurzeit die Gefahr für einen Immobiliencrash, weil die Kosten stark gestiegen sind.